「太陽光発電付き住宅は太陽光発電なしの住宅よりどのくらい高く売れる？」
「太陽光発電付き住宅を高く売却するためのポイントを知りたい」
こんな要望にお応えします。
太陽光発電付き住宅とは、その名の通り住宅の屋根に太陽光発電システムを設置している住宅です。
2009年に個人向けの太陽光発電を主とした固定価格買取制度（FIT制度）が出来たこともあり、設置している住宅がとても多く見られるようになりました。
今回は、太陽光発電付き住宅の特徴や、その付加価値が売却時の金額にどの程度影響するのか、太陽光のない住宅との売却時の手続きの違いなどを解説します。
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目次
太陽光発電付き住宅の特徴とメリット・デメリット
【太陽光発電付き住宅のメリット1】売電で収入を得ることが出来る
先述したとおり、個人向けの太陽光発電向けの固定価格買取制度（FIT制度）が2009年に制定されました。それにより、電力会社が一定期間、一定金額で電力を買い取ることを国が保証してくれます。
期間は設置してから10年間で、2009年に設置した場合、2019年で終了ということになります。
2025年度は、10キロワット未満の住宅用の買取金額は9月分まで1kwh当たり15円、10月分からは設置期間により24円（設置期間1～4年）、8.3円（5年以上）です。
2026年度も同金額の予定となっています。
買取期間が保証されている期間の住宅は売電による副収入が約束されており、売却時にはかなりのプラス材料となります。
参考：買取価格・期間等｜FIT・FIP制度（経済産業省資源エネルギー庁）
【太陽光発電付き住宅のメリット2】蓄電池があると電気を有効に使える
売電が出来る期間は10年間ですが、蓄電池を設置していれば、自宅の家電や電気を使う時にその蓄電した電気を使うことができます。
全ての電気代をまかなえるとは限りませんが、電気代の節約になります。ただし、蓄電池の設置費用は安くても100万円前後と高額なのがネックです。
【太陽光発電付き住宅のデメリット1】売電が終わった後の維持
売電が終わった後は、太陽光発電システムは収入を得るものではなくなり、光熱費の助けになるものとなります。
先述した蓄電池も決して安価ではありませんし、蓄電池で毎月の電気代が1万円浮いたとしても、蓄電池の設置費の元が取れるのに8年以上もかかります。
また太陽光発電システムは、住宅の屋根の大部分を覆っているので、景観や屋根への負担の心配もあります。
【太陽光発電付き住宅のデメリット2】維持・管理に費用がかかる
太陽光発電システムは、きちんと効率的に稼働させるためのメンテナンスが不可欠です。
パネルの清掃・配線と接続部の点検等は年に1回程度、蓄電池のバッテリーやインバーター等の点検・交換は5～10年、パワーコンディショナ（パワコン）は10～15年程度で交換が必要となる場合もあります。
また、台風や地震などの災害にも備えることも必要です。保険に加入することで災害の補償はされますが、保険料もかかります。
特に、強風では太陽光パネルが吹き飛ばされる恐れもあり、そのパネルが人にぶつかったり建造物や車などを傷つけたりする二次被害の可能性もあります。
近年は超大型台風の発生や被害も起こっており、こまめなメンテナンスが必要でしょう。
太陽光発電付きの住宅の売却価格について
太陽光発電付き住宅の売却価格が、太陽光なしの住宅よりどれくらい上乗せされやすいかについて説明します。
日本国内や国際調査によれば、太陽光発電システムを導入した住宅の資産価値は 5～8％程度上がることが多いです。
3,000万円の住宅を例に挙げると、5％であれば 150万円、8%であれば 240万円以上価値がプラスになる可能性があります。
実際の売却時に上乗せされる金額は、太陽光発電システム導入から時間が経っていない場合（10年未満）、FIT制度での売電収入見込みも含めて 100万円前後を上乗せされるケースが多いようです。
太陽光発電システムの設備が高性能であればさらに価格が上乗せされることもあります。
ただし注意点もあります。
太陽光発電システムの年数が古く、メンテナンスや故障リスクが高い場合や、売電期間（FIT制度）がもう残っていない場合には、買い手がそのリスクを嫌がってプラス査定がつかない、あるいは低めに交渉されてしまうこともあります。
太陽光発電システムがある=大幅なプレミア価格が付くとは限らず、条件次第でその差額はかなり幅があることも頭に入れておきましょう。
太陽光発電システム付き住宅が売却時に有利になる主なポイント
では、太陽光発電付き住宅が売却時に買主にとって魅力的かつ価値を認められやすくなるポイントを整理します。
売電期間の残り
太陽光発電システムを設置してから10年未満であれば、FIT制度（固定価格買取制度）が残っている可能性が高く、副収入を見込めるというメリットが明確になります。
買取制度が残っている期間を数値（年間の売電収入✕残存年数）で見積もっておき、それを査定時の資料で示すと説得力があります。
新築の住宅に太陽光発電システムを設置して3年後に売却する場合
売電期間は残り7年あり、1年間の売電収入が20万であるとすると、
7年×20万円＝140万円の副収入が得られる計算となります。
この収入見込みを示せば、売却価格に100万円前後の上乗せを希望しても十分に納得してもらえるでしょう。
太陽光設備の状態・保証
メーカー保証（たとえばパネルやインバーターの保証）が残っている、メンテナンス履歴がきちんと記録されていると等は、買主にとって安心感につながります。
また、太陽光設備が高効率・高性能なもの（変換効率が高いパネル、最新型インバーターなど）であれば、それをアピールポイントとして使うことが可能です。
蓄電池の有無
蓄電池を備えている住宅は、売電期間終了後でも自家消費で電気を使うことが出来るので、電気代の節約ができるという強みがあります。
特に災害リスクや停電への備えを重視する買主からは、「太陽光＋蓄電池」の組み合わせが非常に魅力的と認識されやすいでしょう。
維持コストと運用コスト
先ほどのデメリットの項目にも記述した通り、太陽光発電設備には定期点検が必要で、たとえばパワーコンディショナ（通称パワコン）は10～15年程度で交換が必要になるケースがあります。
このコスト見込みを買主にしっかり説明することで、信頼感を高めつつ「実際の運用リスクを理解した上での価格交渉」が可能になります。
手続き関係
太陽光発電システムを設置している住宅の売却は、通常の不動産売却とは異なる法的手続きが必要となります。
太陽光発電システムの所有権、国や自治体から補助金を受けてないか、税制面で優遇を受けていないか、などがその法的手続きが必要となる理由です。
そのため、名義変更（所有権変更）や電力会社との契約名義の切り替えなどをあらかじめ整理しておくとスムーズです。
また、補助金を受けて設置した場合には、自治体や国への申請が必要な場合があるので、売却前に確認・手続きを済ませておきましょう。
太陽光発電付き住宅を少しでも高く売るための具体策
最後に、太陽光発電付き住宅を売るときに少しでも高く売るための戦略・工夫を3つご紹介します。
資料をきちんと作ってアピールする
過去の発電実績（電気をどれだけ作っていたか）・売電実績（売っていたか）をグラフや表にまとめ、査定時・内覧時に買主へ提示できるようにします。
売電収入シミュレーション（残り売電期間✕予想収益）を作成し、「将来的な収入見込み」が明確になるように伝えるのも良いでしょう。
設備の保証書、メンテ履歴、点検記録を整理して見せることで、安心感を買主に与えることができます。
その上で、パネルやインバーターの型番、効率、設置容量（KW）なども具体的に伝え、「高性能」「容量が大きめ」「効率が良い」といった点を強調できればなお良いでしょう。
優良な不動産会社を選ぶ
売却依頼は、太陽光発電システム付き住宅（高性能住宅）に強みを持つ不動産会社、または「エコ住宅」「ZEH」「高性能住宅」の取引実績がある不動産仲介業者を選ぶようにしましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼して「太陽光発電システムの部分も加味した価格」を出してもらい、査定額を比較します。
「設備価値をくみ取ってくれるか」「内覧時に太陽光発電システムのメリットを上手に伝えてくれるか」も評価ポイントになります。
参考：【不動産会社の選び方】信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント
タイミングと戦略を考える
売電契約の残存期間や保証期間を考えて、最も価値が高く見えるタイミングで売却しましょう。
例えば、まだFIT制度期間が長く残っているなら、それをフルに活かせるうちに売却する。
逆に、売電契約期間がもうすぐ終わってしまう・設備の保証が間もなく終了する等といった場合は、蓄電池の有無や将来の自家消費メリットを強調して「設備価値+利便性」でアピールしてみましょう。
内覧時には 太陽光発電を使ってどれだけ節約できるか・将来の収支メリットを見せる資料を準備し、買主が具体的な数字をイメージできるようにすることも有利に働きます。
太陽光発電付き住宅の強みをアピールして高値売却：まとめ
太陽光発電がついている住宅を売却する時は、本体の家の価値だけではなく、太陽光発電システムが生み出す「お得さ」と「安心感」を買主にしっかり伝えるのが重要なポイントになります。
売電期間と保証期間が残っていれば、100万円前後を上乗せできる可能性が十分あります。
一方、太陽光発電システムの設備が古かったり、保証期間の残りが少ないといったリスクがあったりすると、その分買主が慎重になる可能性があります。それをカバーするためには、メンテナンス履歴や将来コストの説明をきちんと準備しておくことが大切です。
そして、太陽光発電システムがあれば、売電だけではく停電対策＋自家消費メリットという新しい魅力にもなるので、その強みをアピールしましょう。
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