不動産の代償分割とは?正しく理解して相続を円滑に済ませよう!

代償分割
  • 不動産の代償分割について知りたい
  • 代償分割のメリット・デメリットは?

こんな要望にお応えします。

 

代償分割とは、遺産の分割方法の一つです。
遺産分割の方法は主に以下の4つ。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 共有分割
  • 代償分割

今回は代償分割にスポットをあてて詳しく解説します。

 

記事の信頼性
監修者:毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太
不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。(NHK・経済誌の取材実績も)

 

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代償分割とは

代償分割とは、不動産などの公平に分割しづらい遺産を相続人の一人が相続し、他の相続人には代償金を支払う分割方法です。

相続する財産が不動産の場合に使われることが多い方法です。

不動産においては、現物分割では財産が公平に分割出来なかったり、換価分割では不動産を手放すことになったりします。

 

その他の遺産分割方法

念のため、他の3つの遺産分割方法も簡単に解説します。

現物分割

現物分割

図解:最も簡単でわかりやすい分割方法です。自宅は被相続人の配偶者、長男は現金・株券、長女は別荘、と遺産の形を変えることなくそれぞれを相続人に分配します。

 

換価分割

換価分割

図解:遺産を現金化して相続人に分配する方法です。自宅を売却して得た3,000万円の売却益を、配偶者1,500万円、長男750万円、長女750万円というように分割します。

参考:換価分割を4つのポイントで解説【不動産売却でスムーズに相続】

 

共有分割

共有分割

図解:遺産の全部または一部を複数の相続人で共有して相続する方法です。遺産である自宅や別荘、現金や株券を、配偶者、長男、長女で共有して相続します。

不動産はそのまま相続すると、土地だと共有名義か、小さく分割されて価値が下がってしまう可能性もあります。

この共有分割は、後々相続人間で揉めることも多いので、なるべく避けたい分割方法です。

参考:共有名義の不動産ってどう売ればいいの?売却時の注意点について

 

これらの分割方法のデメリットを代償分割なら避けることができます。以下で代償分割のメリットを解説していきます。

 

代償分割のメリット

代償分割

図解:分割の難しい遺産(不動産など)を相続人の一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。

自宅を配偶者が相続し、代償として長男と長女にそれぞれ現金750万円ずつを支払います。

 

①遺産の形を変えずにそのまま残すことができる

代償分割は、換価分割のように形を変えることなく、そのままの形で残すことができます。遺産が、土地、家、マンションなど分割するのが難しい不動産などによく利用されます。

確かに、換価分割の方が売却して得た利益を分配するので公平さは保たれます。

しかし相続人の中には、思い出のある実家を売却したくない、被相続人と同居していたので、売却してしまうと住む家がなくなってしまう、といった事情がある人もいるでしょう。

そういった場合に対応出来るのが代償分割のメリットです。

 

②代償とするものは現金以外でも可能である

代償金は相続人の間での同意があれば、現金以外のものでも分割払いでも可能です。

例を挙げると、相続人のひとりが実家を相続し、代償として以前から所有していた土地を譲ることも可能ということです。

 

③相続税の節税ができる場合がある

代償分割で、相続人とその相続する土地が「小規模宅地等の特例」の適用条件を満たしていれば、大幅に相続税を節税できます。

 

代償分割のデメリット

次に代償分割を選択するデメリットを解説していきます。

 

①代償金の金額でもめることがある

代償分割は、先ほどご説明した通りひとりの相続人が現物を相続し、その代償として現金などを他の相続人全員に支払います。

実家の相続を例に挙げると、実家を相続する方(代償金を支払う方)はなるべく代償金を安く、代償金をもらう方は、できるだけ多く代償金をもらえることを望みます。

この代償金の金額は、実家の評価額によって決定されます。弁護士などの専門家に依頼しても、話がうまくまとまらないことはよくある話です。

 

②代償金を支払うことが出来ない場合がある

例えば、実家を相続人の一人が相続し、残りの相続人に代償金を支払うとなると、代償金を支払う方の相続人は大きな出費になります。

元々持っていた土地など、現金以外のものでも代償分割は可能ですが、現金が最も一般的でしょう。

相続した実家の評価額にもよりますが、相続税の納税も含めると数百万円から、数千万円かかることもあります。

代償分割を利用する場合は、代償金を支払う側がその金額を負担できるのかについてもよく考えることが大切です。

 

③代償金をもらえない

先述の、代償金を支払えない状況になってしまうと、代償金を受け取る側は代償金を受け取ることができなくなってしまいます。

実家を相続した相続人に支払能力がなければ、代償金を受け取ることはできません。

この問題も代償分割ではよく起こるトラブルです。

 

④現金以外のものを代償とする場合、譲渡所得税がかかることがある

代償が現金の場合は問題ありませんが、代償になるものが不動産などの場合は、不動産の譲渡があったということで所得税が課されます。

例:実家を長男が相続し、その代わりに元々持っていた不動産を代償として次男が受け取る場合

不動産の取得金額 2,000万円

時価 3,000万円

3,000万円-2,000万円=1,000万円

1,000万円が譲渡益とみなされ所得税がかかります。

 

代償分割の注意点

代償分割を利用して遺産を相続する場合は、必ず遺産分割協議書を作成しましょう。

遺産分割協議書は相続税の申告の際に添付が必要です。遺産分割協議書には、代償分割を行ったことを記載します。

記載が無いと通常の贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります。

 

代償金を受け取れない場合の対策

代償分割のリスクとして、代償金を受け取る側の相続人が代償金を受け取れない、ということがあります。

代償金を支払う側の相続人に支払う財力がない、相続税の納税等で代償金にまで手が回らなくなったということもありえます。

その場合の対策として、いくつかの方法があります。

 

①調停を申し立てる

家庭裁判所に調停を申し立てます。

相続人同士が会うこともなく、調停委員との話し合いで進めるので、揉めることなく円滑な話し合いが可能です。

 

②民事訴訟

強制執行ができない場合、やむを得ず民事訴訟という手段もあります。

 

③強制執行

遺産分割協議書を公正証書化して、なおかつ強制執行可能の文言を盛り込んでいる場合は、裁判所に申し立てをすることにより、相手の財産を差し押さえして、代償金の支払を受けることができます。

 

不動産を相続したらまずは価値を調べよう:まとめ

代償分割は、遺産を相続した人が代償金を支払うことができれば、相続人全員が満足のいく相続の方法です。

遺産をそのままの形で残すことができる相続なので、思い入れのある実家などを残すこともできます。

その一方で、代償金の支払いで揉めたりすることが多いのも現実です。揉め事となる相手は親族ですから、できることなら穏便に済ませたいところです。

代償分割は遺産が不動産の時によく使われる分割方法ですが、不動産の評価額によって代償金の金額も大きく変わります。

不動産の相続が発生した時は、まずその不動産の価値を調べてみましょう。不動産無料一括査定サービスを利用するのもおすすめです。

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