「所有しているアパートを売却したい」
「アパート売却の流れを知りたい」
こんな要望にお応えします。
アパート売却は不動産会社に仲介を任せるのが一般的ですが、より高く売却するには売主本人も不動産売却の流れをしっかり把握しておく必要があります。
全体の大まかな流れを掴んでおけば、売却を思い立ってもスムーズに手続きを行えますし、売却成立までの期間も短縮できます。
今回はアパート売却の流れを6つのステップで詳しく解説します。
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目次
ステップ1. アパートの土地の売却相場を把握する
不動産を売却するには「買取」と「仲介」のどちらかを選択することになります。
不動産会社に買い取ってもらう場合、不動産会社は少しでも物件を安く買い取ることで利益を得ています。何も分からないまま相談してしまうと希望の売却価格で買い取ってもらえないことがあるので注意が必要です。
不動産の価値を決める最も重要な要素は「立地」です。立地によって利便性が大きく変わり、立地が悪ければ入居者も埋まりづらくなってしまいます。
不動産を売るときには、土地の価格相場が分かっていないと、不動産会社が提案してくる買取価格や査定価格が適切かどうかを判断できません。
優良な不動産会社であれば適切な価格を提示してくれますが、中には相場よりも下回る価格を提示してくる業者も存在します。
そのため、まずはアパートの土地の売却相場を把握することが大切なのです。相場が分かっていれば、不動産会社の提示額が適切かどうかも分かりますし、その不動産会社を信頼して大丈夫かどうかの判断基準にもなります。
参考：不動産売却における【買取】と【仲介】3つのポイントで徹底解説！
相場を把握するために土地情報総合システムを参考にするのがおすすめ
土地の相場を把握する方法はいろいろありますが、もっとも客観的で正確性が高いのが国土交通省の土地情報総合システムです。
土地情報総合システムとは、安全な不動産取引や安定した不動産投資の促進などを推進するために、国土交通省が土地の情報を提供しているサイトです。
土地の取引価格の情報に関しては、不動産会社へのアンケート調査を掲載していますが、地価公示価格は不動産鑑定評価に基づいた価格を表示しているので、偏りのない相場を把握できます。
参考：不動産売却は相場を知ることから始めよう！宅建士が4つの調べ方を解説
ステップ2. 必要書類を準備して売却に備える
ブランド品や家電などは身分証明書さえあれば簡単に売却できますが、アパートとなると多くの書類が必要になります。
印鑑証明書や住民票はすぐに発行されますが、中には書類発行の手続きが面倒だったり、発行までに時間がかかったりするものもあります。
また、アパートの場合は直接契約に関わる書類でないとしても、買主が把握しておくべきアパートの管理契約書や維持費、耐震診断報告書などの書類が必要です。
こういった書類を提示しないと成約に至らないこともあるので注意してください。書類に不備があると、売却にベストなタイミングでも契約ができないので、事前に必要となる書類を把握しておきましょう。
ここでは、アパート売却の際に用意しておく書類の種類をご紹介します。
売主の本人確認をするための「身分証明書」「住民票」
必要書類の基本となるのが、売主の確認が出来る運転免許証や健康保険証などの身分証明書です。
登記上の住所と現住所が異なる場合は、住民票も取得しておかなくてはいけません。もしアパートが兄弟や親子などの共有名義になっているのであれば、共有している人全員の身分証明書が必要になります。
共有名義の不動産売却に関する詳しい記事は、下記をご覧ください。
参考：共有名義の不動産ってどう売ればいいの？売却時の注意点について
契約書類に捺印するための「実印」「印鑑証明書」
すべての契約書類に捺印するのは実印なので、印鑑証明書と実印も用意します。印鑑証明書は、実印と身分証明書もしくは印鑑登録書を持っていけば、市区町村の役所で発行してもらえます。
印鑑証明書の証明期限は3ヶ月となっているので、期限切れにならないタイミングで用意をしましょう。
所有者の証明に必要な「登記済権利書」もしくは「登記識別情報」
登記済権利書は、略して権利書とも呼ばれる書類で、登記名義人に対して法務局から公布されます。アパートの所有者であることを証明するには、登記名義人が記載されている登記済権利書を提示する必要があります。
ただし、登記申請が平成17年以降のアパート物件は登記識別情報という書類が発行されているので、登記済権利書の代わりにこちらの書類を提出してください。
万が一紛失してしまった場合は、本人確認情報を司法書士に作成してもらう必要があるので、早めに確認しておきましょう。
参考：不動産売却で必要な権利証ってなに？宅建士が4つのポイントで解説
納税額を確認するための「固定資産税通知書」と「固定資産税評価証明書」
固定資産税の納税額の確認と移転登記に必要な登録免許税の算出をするために必要となるのが固定資産税通知書と固定資産税評価証明書です。
これらの書類は、毎年税額や評価が変わるので売却する年の4月から6月に届いた通知書を用意してください。固定資産税は1月1日に課税されるので、売却時期によって負担額の調整分が払い戻されます。
参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】
境界線を明確にする「土地測量図」「境界確認書」
これらの書類は、売却対象となっているアパートの土地の面積や境界線を確認するために必要となります。境界線がはっきりしていないと、契約成立後にトラブルになることも多いので注意してください。
もし境界線が曖昧になっているのであれば、事前に隣接している土地の所有者と協議をして、お互いが合意した上で測量図を作成しなければなりません。
参考：土地売却における「測量」の必要性や流れ・費用について徹底解説
アパートの「管理委託契約書」や維持費関連の書類
アパートの管理を管理会社に任せている場合は、管理委託契約書が必要です。また、サブリース契約している場合は、修繕積立金や管理費などの維持費関連の書類も必要です。
ルールやランニングコストに関する情報は買主にとって非常に重要な情報ですから、契約前に提示するようにしましょう。
設計と工事の内容が確認できる「建築設計図書」「工事記録書」
アパートがどのように設計されているのか、どのような工事が行われたのかを確認できるのが、建築設計図書と工事記録書です。
これらの書類は法的手続きに必要なものではありませんが、今後リフォームをする場合や適切な物件管理に必要となるので、買主にとっては有益な情報が記載された書類です。
安全性を証明する「耐震診断報告書」「アスベスト使用調査報告書等」
中古のアパートを購入する際、買主が一番気にするのが耐震性やアスベストに関する調査です。特に古いアパートの場合は新耐震基準が適用になっていないので、安全性をアピールするためにも耐震診断報告書は提出しておくのがベストです。
アスベストに関しても安全性が重視される時代ですから、調査をしている場合は併せて提出すると売主に対する信頼性もアップします。
ステップ3. 売主の条件を受け入れてくれる不動産会社を選ぶ
アパートの相場や必要書類を把握したら、次は不動産会社を探します。
不動産会社を選ぶ上で重要なのが、複数の不動産会社に査定をしてもらうことです。相場と同じぐらいの査定額を提示されたとしても、他の会社ではもっと高い査定額になるかもしれません。
見積内容も会社によって微妙に違うので、相場より多少高い査定をつけてくれる不動産会社があっても、いきなりそこで媒介契約を結ぶのはNGです。
また、優良な不動産会社を見つける上でポイントとなるのが、アパートの売却実績の有無です。アパートは普通の戸建てと違うので、実績がないと売却までに時間がかかったり、売却価格が下がったりする可能性があります。
今までの実績や販売ルートを確保しているかも確認しておきましょう。その上で複数の査定額や見積内容を比較しながら、しっかり吟味して条件にもっとも近い提案をしてくれる不動産会社を見つけてください。
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ステップ4. 売却価格を決めて実際に物件を売りに出す
信頼できる不動産会社が見つかって媒介契約が完了したら、実際に物件を売りに出します。
物件を売りに出す場合は、あらかじめ売却価格を決めます。もし、ローンが残っているのであれば、残債を確認して売却価格に上乗せできるか、不動産会社と相談しながら価格を決めていきましょう。
スピード感のある売却は、依頼する不動産業者次第といっても過言ではありません。不動産仲介会社は慎重に選びましょう。
なお、売却では投資用（収益物件）として賃貸中のまま売り出す方法と、空家にして居住用として売り出す方法の2種類がありますが、高値がつくのは居住用として売却する方法です。
ただし、空家にして売る場合は入居者に退居してもらわなくてはいけないので、交渉が大変になる可能性があるため、無理をせず賃貸中のまま売り出すのがおすすめです。
参考：賃貸中でも売却できる？収益物件を売る3つの方法と6つの注意点
ステップ5. 買主と売買契約を結ぶ
買い手が現れ、売却金額やその他の条件が確定したら、買主との売買契約を結びます。契約書は不動産会社に作成してもらいますが、契約内容は売主と買主の双方でひとつずつ確認しながら進めましょう。
契約内容は専門的なことが多く、中には分かりづらい事項もあるかもしれませんが、そういった場合は不動産会社に確認をして、事前の契約内容で売買ができる契約書になっているかチェックしてください。
契約内容の確認と並行して買主の住宅ローンの審査状況や物件の調査も行い、それらがすべて終わったら締結に進むのですが、その前に法律上義務付けられている重要事項説明書の説明を宅地建物取引士が行います。
説明後、双方で問題がなければいよいよ売買契約の締結となります。一般的には、売買契約締結の際に手付金を受領します。
参考：不動産売却の際に聞く「手付金」とは？宅建士が3つのポイントで解説
ステップ6.残代金の受領と引渡し
最後に買主から残代金を受け取り、移転登記を申請をして売買完了です。この際に諸費用を支払います。
- 残代金の決済と所有権移転登記
- 公租公課等（固定資産税・都市計画税）の精算
- その他必要書類等の引き渡し
- 仲介手数料の支払い
- 引渡しの完了
不動産売却の流れを知ってタイミングを逃さないようにしよう：まとめ
土地活用や不動産投資目的でアパートを経営するのは賢い選択ですが、プラス収支になるかどうかは売却時に決まります。
不動産相場は常に変動しているので売却のタイミングが重要になりますが、いざ売ろうと思ったときに売却の流れが分かっていないと、売り時を逃してしまうかもしれません。
その流れの中でもっとも重要なのが、地元の不動産事情に明るい地域密着型の不動産会社と媒介契約を結ぶことです。
大事な財産を手放すのですから、最終的にプラス収支になるように、アパートの売却の流れをしっかり掴んでアパート売却を成功させてください。
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