「古い1棟アパート・マンションを売却したいけど、入居者がいて困っている」
「入居者とのトラブルを回避して不動産を売却する方法が知りたい」
こんな疑問にお答えします。
入居者がいる不動産の売却は、立ち退きが必要になるケースがあります。しかし、借地借家法によって入居者の権利が守られているため、正当な事由なく立ち退きを求めることはできません。
このようなトラブルは、立ち退き料の支払いやオーナーチェンジといった方法で解決できます。
今回は、立ち退きトラブルの回避方法や立ち退き料の相場などについて詳しく解説します。
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目次
入居者がいる不動産を売却する方法
入居者がいる物件を売却する方法は次の2種類。
1.入居者立ち退き後に売却する
すべての入居者に立ち退いてもらった後で売却する方法です。物件の購入希望者が内装や間取りを内覧でき、注文・建売住宅用地にも転用できるといったメリットがあります。
築年数が経過した入居者の少ない物件は、立ち退き後に売却した方がいいでしょう。ただし、入居者との立ち退き交渉は必須となります。
2.オーナーチェンジで売却する
オーナーチェンジなら、すべての部屋を空室にしなくても売却できます。そのため、1棟売りの場合は、入居者を残したままで所有権を売買するのが一般的です。
不動産投資目的の物件は、もちろん満室の方が高く売れます。オーナーチェンジであれば、入居者の承諾も不要です。
物件を解体する場合は立ち退きが必要
売却前に物件を解体する場合は、全入居者の立ち退きが必要になります。ただし、解体するという理由だけでは立ち退いてもらえません。入居者の立ち退きには、借地借家法で定められている下記の「正当な事由」が求められます。
- 入居者が家賃を滞納している
- 入居者が契約違反をした
- 建物の老朽化による建て替え工事を行う
解体は「老朽化による建て替え工事」に該当しますが、建物の状況によっては正当事由とみなされないので注意が必要です。
過去の判例から、正当事由の基準を見てみましょう。
正当事由ありとされたケース
建物の老朽化と耐震性に問題ある物件。建物が老朽していると明確には認められなかったが、修繕費用の負担と倒壊回避のために明け渡しを認めたケース。
高額の立ち退き料も支払ったために事由として認められた。立ち退き料は約720万円。（東京地判 平25.4.16）
正当事由なしとされたケース
築40年以上が経過した物件。立ち退き料を提示したが、今後の使用に耐えうることができ、大規模な修繕をしなければ居住できない状態にもないと判断されて棄却。（東京高判 平24.12.12）
このように、建物の老朽化による立ち退きであっても、状況によって判断が分かれます。建物が古いという理由だけで立ち退きを要求するのは難しいと考えた方がいいでしょう。
不動産売却時の立ち退きトラブルを避ける方法
正当な事由なく立ち退きをしてもらうためには、トラブルを回避する方法を知っておくことが大切です。不動産売却時のトラブル回避方法を詳しく見ていきましょう。
立ち退き料を支払う
もっとも多いトラブルは「立ち退きに応じない入居者の存在」です。借地借家法によって入居者の権利は守られているため、粘り強い交渉が必要になります。
このようなトラブルは、立ち退き料の支払いで対応するのが一般的です。支払い義務はありませんが、所有者の都合による明け渡しでは、立ち退き料の支払いがスムーズな交渉につながることも少なくありません。
工事の日時が決まっているときや、売却日が近づいている場合は、立ち退き料の支払いを検討した方がいいでしょう。
立ち退き料の金額は、引越し費用や新居の契約金などを考慮して決められるのが一般的です。明確な相場はありませんが、立ち退き料の相場は家賃の6～8か月分と考えておくといいでしょう。
1棟売りの場合は全入居者に支払う必要あるため、百万円単位の立ち退き料を用意しなければいけません。立ち退き料の金額に迷ったときは、弁護士や不動産鑑定士、不動産会社などの専門家などに相談してみましょう。
立ち退き勧告は1年～半年前に行なう
売却する数か月前に立ち退きを請求しても、入居者の合意は得られません。遅くても半年前には通知を行ない、入居者の反感を買わないようにしましょう。
書面による通知だけではなく、対面でも説明して誠意を伝えたいところです。立ち退きに応じてもらえなかったとしても、売却までに時間があれば立ち退き料の交渉もスムーズに進みます。
立ち退き後の新居探しをサポートする
ほとんどの入居者は退去物件の近くに新居先を探すため、不動産会社に相談しながら周辺の物件を紹介しましょう。
立ち退き料を支払う場合も貸主の都合で退去することに変わりはないため、誠意のある対応をすると不要なトラブルを防げます。
立ち退き期日は早めに設定する
立ち退き期日は、最低でも売却日の1か月前に設定しましょう。期日を売却日直前にすると、入居者の退去が間に合わずに売却できなくなることがあります。期限を守らない入居者もいるでしょう。
立ち退き料を支払う場合には、「期限前に退去すること」を条件に加えたいところです。この合意があれば立ち退きのタイミングを早めることができ、期日前の全室退去も実現します。
不動産買取でも売却時のトラブルを回避できる
立ち退きトラブルを回避して高く売却するなら、不動産買取も検討してみましょう。オーナーチェンジでも立ち退きトラブルは避けられますが、物件の立地や条件によっては、通常の売却価格よりも低くなることがあります。
しかし、不動産買取なら、売買ノウハウが豊富な不動産会社が物件を買い取るため、通常よりも高く売れる可能性が高まります。立ち退きが必要な物件であっても、経験豊富な不動産会社が交渉を行なうので安心です。
実際の買い取り価格は、「HOME4U」のような不動産査定一括サイトを利用してみましょう。HOME4Uは厳選した不動産会社2,300社と提携しているため、複数の不動産会社の一括査定依頼も簡単です。入居者がいる物件も、複数の査定価格を比較して売却先を決められます。
参考：不動産売却の選択肢「業者買取」とは？【早期売却にはうってつけ】
不動産は立ち退きトラブルを回避して売却できる：まとめ
古い不動産は解体して売却するのも方法のひとつですが、建物の老朽化が立ち退きの正当事由に該当するとは限りません。場合によっては、入居者との思わぬトラブルに発展することもあります。
トラブルを回避して古い1棟マンションやアパートを売却するなら、オーナーチェンジか不動産買取がおすすめです。とくに不動産買取であれば、ノウハウ豊富な不動産会社に高値で売却できる可能性が高まります。
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