不動産の「鑑定」と「査定」の違いを4つのポイントで分かりやすく解説

「不動産鑑定と不動産査定の違いは？」
「どんなときに不動産鑑定を利用すべきなの？」

こんな疑問にお答えします。

不動産売却における「鑑定」と「査定」の違いは、「数字に客観的な説得力があるかどうか」です。

不動産鑑定士という国家資格保有者が、法律のルールに則って詳しく不動産について調べ、客観的な不動産の資産価値を求める「鑑定」には、数字に法的な根拠があります。

一方、不動産の「査定」は、「おそらくこれくらいの価格で売れるだろう」という不動産会社独自の予測です。不動産査定に宅建士の資格は必要ありません。

不動産売却では、鑑定が必要なケースとそうでないケースの両方が存在します。

売りたい土地や建物に合わせて、鑑定を受けるべきか、それとも査定だけで売り出すべきかを考える必要があります。両者の違いを知っておきましょう。

今回の記事では、不動産の「鑑定」と「査定」の違いや、鑑定を利用すべきシチュエーション、鑑定を受ける際の注意点などを解説いたします。

✅記事の信頼性
監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
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【鑑定とは】不動産鑑定士に「不動産の適正価格」を出してもらうこと

不動産の「鑑定」とは、「不動産鑑定士」という国家資格を持った専門家にお金を払って、指定した不動産の資産価値を調べてもらう作業のことです。

日本では、お金を取って不動産の調査や価値判定をする作業をしていいのは、不動産鑑定士だけだと法律で制限しています。たとえ不動産会社の社員であっても、不動産鑑定士資格を持たない人は有料での調査はできません。

そんな鑑定の特徴は、まずお金がかかること。
鑑定してもらう不動産の種類や規模にもよりますが、法的な鑑定は、法律で定められたルールに則って複雑な調査を進める必要があるため、安くても10万円以上の費用がかかってしまいます。

また、調査の方法が非常に煩雑で項目も多いため、鑑定結果が出るまでに時間もかかります。

費用と同様にかかる時間はまちまちですが、長い場合は鑑定を依頼してから1ヵ月ほど待つ必要があると思っておきましょう。

ただし、明確な基準と手法で算出される鑑定結果には、法的根拠があります。

どのくらい信頼性が高いのかというと、国が毎年公表している土地の基準価格である「公示価格」や、不動産の所有者が毎年納税している固定資産税の基準となる「固定資産税評価額」などにも、不動産鑑定士の鑑定額が利用されているほどです。

とはいえ、鑑定も「法的根拠がある」だけで、実際には鑑定士の実力や鑑定の方向性で金額は変わってきます。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は、「何のために鑑定するのか」を伝えたうえで、鑑定士を選びましょう。

参考：固定資産税の計算方法と不動産売却時の精算について【宅建士が解説】

【不動産査定】とは不動産会社独自の基準で売却予想額を出すこと

一方の査定は、不動産会社独自の基準で、「これくらいの金額で売れるだろう」という予想額を出してもらうことです。

基本的に、お金を取って不動産の鑑定ができるのは、不動産鑑定士だけなので、査定は無料で利用できます。ただし、不動産会社による査定結果は、あくまでも各不動産会社が独自の基準で算出したものに過ぎません。

査定額を出すうえでもっとも重視した項目や各項目の比重、書類の形式に調査の厳しさなどもすべて不動産会社次第なので、同じ不動産の査定を頼んでも、会社によって価格が違います。

そのため、査定によって分かる不動産の価格は、参考程度に考えておいたほうがよいでしょう。

なかには、自社に不動産売却を任せてもらうため、わざと査定額をほかの会社より高くする不動産会社も存在します。

悪徳企業とまではいかなくても、「査定額を高くして、媒介契約を取ったら適当にいいくるめて自社の利益だけを追求する」という会社に不動産売却を依頼すると、買主をなかなか見つけられなかったり、売却価格が下がったりすることもあるため注意が必要です。

なお、不動産における査定には、「簡易査定」と「訪問査定」と呼ばれるものがあります。

簡易査定は、間取りや住所地といった情報から、物件の現状を見ることなく簡易的に金額を出す査定方法です。電話による査定や、インターネットを使った簡易査定などもあり、早ければ数時間で結果が分かります。

もう1種類の訪問査定は、不動産会社の担当者を現地に招き、実際に不動産を見て査定してもらう方法です。

築年数や住所といった情報だけでなく、土地や建物の現状をチェックしたうえで結果を出してもらうため、簡易査定よりも正確な査定額が分かります。

基本的には、短時間で終わる簡易査定を頼み、その結果や担当者の反応を見て、気に入ったら訪問査定へ進むという流れが一般的です。

不動産鑑定と不動産査定の4つの違い

不動産における鑑定と査定の違いは、以下の4つが挙げられます。

1. 客観的な信頼性は不動産鑑定のほうが高い

原則として、不動産査定に客観的な信頼性はありません。

理由は簡単で、業界内には査定に関する共通のフォーマットや、不当な査定をした不動産会社に対する罰則などがとくにないからです。

事実上、各不動産会社は自社の独自ルールで査定を行い、その結果を依頼者に見せることができるため、査定結果が本当に妥当なものなのかは不動産会社の良心にかかっています。

しかし、鑑定の場合は話が別です。鑑定手続きは、評価の項目や評価の仕方が法律で決まっています。

鑑定士の知識量や考え方で鑑定金額に変動は出るものの、すべての鑑定士が同じ方法で評価をしているため、査定ほど大きな数字の差は出ません。

また、鑑定の場合、鑑定を行った不動産鑑定士が署名し印鑑を押した「不動産鑑定評価書」という書類を発行してくれます。

国家資格の持ち主が内容を保証しているということもあって、鑑定士の発行した書類は裁判などでも有効な書類です。

査定や鑑定の客観的な数値を知りたい、公の場でも不動産の価値を証明したい場合は、鑑定を選ぶとよいでしょう。

不動産会社による査定額には、法的な根拠がありません。そのため、役所や裁判所に不動産の価格を知らせる場合は、不動産鑑定士による鑑定を利用するのがおすすめです。

2. 短期間で結果が分かるのは不動産査定

簡易査定であっても、訪問査定であっても、民間の査定なら数時間から数日程度で査定額が分かります。

しかし、本格的な不動産の鑑定は、2週間から1ヵ月程度時間がかかるのが一般的です。

鑑定を依頼したその日に結果が分かるわけではないため、急いで不動産売却手続きを進めたい場合は、査定を利用しましょう。

3. 手軽に利用できるのは不動産査定

不動産の鑑定と査定を比較すると、より手軽に利用できるのは査定です。不動産会社による査定は、あくまでも各社独自の基準を使った「売却予想額」の調査にすぎません。

ただ、ごく一部の特殊な不動産や特別なケースを除くと、一般的な不動産の価格は無料の査定でも十分わかります。

経験豊富な不動産会社なら、過去の取引データから妥当な査定額を出してくれるので、取り扱いに配慮する必要のない不動産を売る場合は、査定だけですませましょう。

相場が分かりづらい場合や特殊な物件を売る場合は「鑑定」を頼もう

上記のようなケースでは、査定ではなく鑑定を依頼するのがおすすめです。

鑑定を利用すれば、相場がよく分からない不動産の適正額が分かります。

「知り合いだから不当に安く売った」と税務署に判断された場合、後日贈与税の納税対象になってしまうといったトラブルもあるため、法や税務関連のトラブルを避けたい場合も鑑定を利用したほうが安心です。

参考：不動産売却で贈与税がかかるってホント？5つのケースで解説します！

人気エリアの不動産相場を調べる場合は「不動産査定」だけでも問題ない

過去の取引事例が多く、簡単に相場を調べられる不動産については、お金と時間をかけてまで鑑定をする必要はありません。

不動産は、基本的に立地でおおまかな金額が決まります。間取りや広さが同じなら、エリアごとにある程度同じような相場に落ち着くため、取引事例が多ければ査定額と実際の取引額の差はわずかです。

一般的な土地や建物を売る場合は、査定だけで不動産売却の手続きを進めましょう。

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不動産鑑定の3つの注意点

不動産の鑑定を受ける際の注意点は、以下の3つです。

1.鑑定をしても高く売れるわけではない

不動産の鑑定は、あくまでも適正額の分からない不動産の価値を、客観的な基準で調べてもらう手段です。

ただし、不動産の取引は、条件の合う買主を見つけられるかどうかにかかっています。

鑑定をして「1,000万円の価値がある」と分かったところで、不動産に興味を持った買主が「1,000万円なら買わない」と判断してしまえば、不動産は売れません。

2.数字のごまかしや忖度も通用しない

不動産の鑑定結果は、仕事を頼む鑑定士によって多少差が出ます。

しかし、不動産鑑定士は、原則として「適正な価格」を求めることを法律で定められているため、「鑑定結果を少し高く出してほしい」といった要望には応えてくれません。

「売り出し価格を高めにして、値引きでお得感を引き出す」といった売り方をする場合は、鑑定に頼らないほうがよいでしょう。

むしろ、人気エリアの物件やデザインが魅力的な物件だと、通常の不動産査定で高く売れます。

3.不動産の売り出し開始が遅れてしまう

鑑定結果が出るまでにかかる期間は、長くて1ヵ月程度です。売り出し日が1ヵ月遅れれば、入金も1ヵ月遅れてしまいます。

新居への引っ越し日が控えているなど、売却を急ぐ場合は、短時間で終わる査定を依頼して不動産を処分するのがおすすめです。

鑑定と査定を上手に使い分けて不動産売却を成功させよう：まとめ

鑑定結果には客観的な信頼性があります。相場の分からない特殊な不動産を売る、相続・法律トラブルなどを避ける際に役立ちます。

ただし、不動産の鑑定にはお金も時間もかかるため、一般的な不動産売却では鑑定を利用するメリットがありません。

売りたい不動産によって、鑑定を使うべきか、それとも査定だけで済ませるべきかが変わってきます。物件に合わせてどちらを使うかを考えましょう。

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