「一戸建て売却で損をしたくない」
「一戸建てを売却するときのポイントが知りたい」
こんな要望にお応えします。
都市部を中心に不動産売買市場が活発に動いています。東京23区では、2023年の1年間に発売された新築マンションの1戸あたりの平均価格が初めて1億円の大台を超えました。
資材価格の高騰などを背景に工事費が上昇したことに加え、利便性が高い都心でのマンション開発が相次いでいることが影響したとしています。
バブル時期のような異常な高騰まではみられませんが、需要に対しての供給量が少ない地域もあり、不動産の価格はじわじわと高くなりつつあります。
マンションに限らず一戸建てを売却するなら今がいい時期かもしれません。この機を逃さないよう、今回は初めて不動産を売却される方、売却をお考えの方に向けてわかりやすく解説します。
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目次
家がいくらで売却できるか相場を確認する
まず、自分の一戸建てがいくらくらいで売却できるのかを把握しておく必要があります。
不動産には相場があります。不動産の価格は地域、広さ、築年数、などで変わりますが、取引されているおおよその価格帯があります。それが「相場」です。
特に地域による価格差は大きなものがあります。この相場をあらかじめ知っておかないと、不動産仲介会社が提示する価格が正しいものなのかの判断がつかなくなります。
また、売却希望額を考えるにあたっても、相場がわからないといくらで売りに出すべきなのかがわからず、極端に安い、あるいは逆に高い価格を設定してしまい、買いたたかれて損をしてしまったり、いつまでも売れないまま残ってしまうことになります。
そのため、その一戸建てがどれくらいで売れるものなのか相場を確認しておく必要があります。
次に、自分の家や地域の相場を確認する方法を説明します。
不動産相場の確認方法①
まず、不動産売買情報サイト（レインズ、HOME’S、スーモ、アットホーム等）などを利用して、自分の家がある地域の一軒家がいくらで売りに出されているかをチェックします。
家の面積（広さ）や間取り、築年月や前面道路の広さなど、物件によって条件が違いますが、自分の家の規模と地域が同じ物件があればおおよその価格帯がわかります。
同じ地域であれば、多少の幅はありますが、極端な価格差がみられることはまずありません。その価格帯を念頭に置いておきます。
参考：不動産売却は相場を知ることから始めよう！宅建士が4つの調べ方を解説
不動産相場の確認方法②
次に、不動産一括査定サイトを利用したり、自分の家と同じ地域の不動産会社などへ査定を依頼して情報を集めましょう。
目安としては、多くても3社までに査定依頼することをお勧めします。それ以上に依頼すると、やり取りが大変なのはもちろん、情報を整理する事も大変です。
査定結果は、そこまで大きな差がつくことはないため、おおよその価格帯が見えてきます。
それが、自分の一軒家を売却する際の相場価格です。
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可能な範囲で家の掃除と補修や断捨離もしよう
相場価格は、その物件について特に大きな問題（故障・修繕・事故等）がない場合の価格と考えてよいです。
一戸建ての売却価格は相場価格をもとにして査定されますが、家の外や中の状態も査定する際の大きなポイントになります。
その状態についてはリフォームや修繕が必要となる部分はないかを、こと細かくチェックされることになります。
修繕箇所があれば、相場価格や机上査定で提示された査定価格を下回り、修繕に必要な費用を差し引いた安い金額で販売される可能性が高くなります。
購入者がリフォームや修繕にかかる費用を見越しての売却金額設定となるためです。
物件の内見は行わず、周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況を加味した上で、おおよその査定金額を算出する査定方法のこと
可能であれば、自分でできる範囲の補修や修繕をしておきましょう。DIYがお好きな方であれば、障子の張り替えや網戸の張り替えなどは割と簡単に自分でできます。
部品はホームセンターで入手できますし、工具も最近は100円ショップでも簡単に手に入りますので自分でできる箇所も多くあります。
その他の部分も、自分で補修できそうであれば、できるだけ手を入れてみましょう。
また、普段は見落としがちな部分も含めて、丁寧に掃除しておきましょう。年に一度の大掃除レベルを査定前にすることで、査定時のポイントアップにつながります。
頑張って床のワックスがけやお風呂の床の黒ずみを落としたりもしてみましょう。
それに続いて、不要なものを断捨離しましょう。不要なものを片付けることで空間が広く感じられ、家が綺麗に見えます。
家具や物が多い家は、その背面の壁が見えなかったり、床の変色が起こるなど、購入者にとってマイナスな印象を与えることが少なくありません。
不要なものを片付けることによって、引越しの際も楽になるため、良いことだらけです。
その努力が実り、「普段からきれいに使っているな」と思ってもらえれば、査定額に多少の影響が及ぶだけではありません。
不動産仲介会社が、購入を検討している見込み客を案内する際に、「大事に住んでおられましたよ」と強くすすめてくれることもあります。
参考：不動産売却前にハウスクリーニングをすべき3つの理由と掃除のポイント
複数の不動産仲介会社に価格を査定してもらう
家の補修や細かい部分まで手を入れた掃除を終えたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産仲介会社がおこなう査定は2種類あります。
その家を実際に見て、細部をチェックして売却額を算出する「訪問査定」と、その家の地域、広さ、間取り、築年数などの情報のみをもとにしておこなう「机上査定」です。
査定依頼した業者の中で、対応がよい会社を選び、訪問査定をしてもらいます。多くても3社までにしましょう。
訪問査定では、その一軒家の状態、周囲の環境、最寄駅からの距離、路線バスの利用が必要か、その他細かい部分までチェックして査定に反映されます。
その際、先述した「家の状態」が大きなポイントになることも多くあります。
査定を依頼する不動産仲介会社は、物件に近い会社を選ぶ
不動産仲介会社は全国に約12万社もあります。わかりやすく言うとコンビニの2倍以上です。
テレビCMや新聞、雑誌などに頻繁に広告を出し、全国に支社や営業所を持つ知名度の高い大手の会社もあれば、県内のみに営業拠点を持つ会社、駅前の店舗ひとつで長年にわたって営業を続けている地域密着の個人経営の会社など事業規模はさまざま。
会社数が多いため、そのすべての会社に査定依頼をすることはまず不可能です。そのため、ある程度の社数に絞り込むことが必要になります。
その絞り込みの基準ですが、会社の細かい情報を集めて判断するよりも、もっと簡単な方法があります。
それは、自分の一戸建ての近所にある不動産仲介会社に査定を依頼することです。
会社の規模の大小によって販売方法はさまざまですが、売却物件の近所を営業エリアにしている会社であれば、相場はもちろんのこと、購入希望者も多くいる可能性が高いです。半径1～2㎞圏内は押さえておきたいところです。
中には、昔はバリバリ営業していたが今は営業しているのかも分からない会社や、最近開業したての会社などさまざまですが、同じ地域で2社を競合させるのも良いかと思います。
直接会社に訪問することも良いですが、まずホームページでその会社を調べて、信頼できる会社か、自分に合った会社を選んでみましょう。
最近では、不動産無料一括査定サイトを利用する方も増えてきました。不動産無料一括査定サイトはとても便利なので利用してみるのも良いでしょう。
参考：知識ゼロでも大丈夫！不動産売却・不動産一括査定について完全解説
不動産仲介会社は会社の規模ではなく担当者で選ぶ
断言します。自分の家の売却を担当する営業担当者の力量次第で高く・早く売れるか、また、希望どおりの条件や価格で売れるかが変わります。
なかなか売れず、売却価格の値下げを提案されてそれに応じたものの、それでも売れず、最後は焦ってたたき売るような感覚で安く売ってしまう、そのようなケースも実際にあるのです。
複数の不動産仲介会社の営業担当者の人柄を直に感じてみましょう。熱意が伝わってくる人もいれば、事務的に淡々と手続きを行う人もいるでしょう。
どんな人がいいかは一概に言えませんし、表面だけではわからない部分も多くあります。特に不動産売却が初めての方には、その判断や選別がつかないこともあるはずです。
その場合は思い切って、＂自分と気が合う＂＂嘘は言っていないだろう＂という感覚で決めるのも良いと思います。
ただ、査定価格が一番高かったからという理由だけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。
参考：マンション売却するときは「大手」と「中小」どちらの不動産会社に依頼したらいいの？
初心者には「一般媒介」の仲介契約がおすすめ
不動産仲介会社との仲介契約ですが、「一般媒介」をおすすめします。
不動産仲介の契約は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
専任媒介と専任専属媒介は不動産会社1社のみに依頼をします。一般媒介は、1社だけでなく、同時に数社の会社に売却の依頼ができます。
それぞれにメリットとデメリットがあるのですが、初心者には「一般媒介」をおすすめします。
何度も売買経験をお持ちの方なら、それまでに集めた情報や経験則から、この物件ならどの仲介会社に依頼すればいいかとおおよその判断ができますが、初心者の方はそれができないため、複数の仲介会社に依頼する方法が適しています。
複数の不動産会社に売却査定の依頼をして連絡を待ちましょう。
自己判断は危険！必ず不動産会社に相談すること：まとめ
一戸建てをはじめとして、不動産の売買は大きな金額が動きます。それだけに、初心者には判断や選定が何かと難しい部分が多くあります。
そのため、自己判断だけでなくできるだけ多くの情報を集め、複数の仲介会社に査定依頼をして、市場価格を把握することが重要です。
査定結果はあくまでも、「査定」です。大事なのは、実際に販売する不動産会社であり優秀な営業担当者との出会いなのです。
初めての事は何でも不安が付きまとうものですが、自分が今まで大切にしてきた思い入れのある一戸建てだからこそ、良い人に買って欲しい、納得できる条件や価格で売りたい、と思うものです。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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