「マンション売却をするときは、床を修復すべき？」
こんな疑問にお答えします。
結論、マンション売却では、基本的に床の傷や汚れを修復する必要はありません。
なぜなら、中古マンションの買主は、「使用感」や「経年劣化」があることを理解したうえで物件探しをしているからです。
ただし、中には床を修復してから売ったほうが良い物件もあります。重要なのは、お金をかけるべきかどうかを売主が自分で判断できるようになることです。
そこで今回は、売却前に修理したほうが良い床とそうでない床の違いや、修理にかかる費用の相場、床に問題があるマンションを手放す際のポイント等について解説いたします。
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目次
マンション売却では床を修復せずに売却するのが基本
マンション売却では、多少床に傷や汚れといった問題があっても、そのまま売るのが一般的です。
理由はいくつかありますが、もっとも大きいのは「お金をかけて床を修復するメリットが少ない」こと。また、売却前に床を補修してしまうことで、かえって売りどきを逃してしまう場合もあります。
床の修復には少なくない費用がかかるため、まずはどうして床を修理せずに売却したほうが良いのかを押さえておきましょう。
床の修復にお金をかけてもコストを回収できない
マンションの床が傷ついていても、修復せずに売るべき最大の理由は、「かけたお金を回収できない可能性が高い」からです。
中古マンションを始めとした中古の不動産には、基本的に「定価」という概念がありません。
過去にその地域で条件の似た物件がいくらで取引されてきたのかをまとめた、相場を参考にして売却価格が決まるため、床の修復費を上乗せして売り出し価格が数十万円アップすると、それだけで物件が売れ残りやすくなってしまうのです。
かといって、床の修理にかかったお金を上乗せせずにマンションを売ると、自分の手元に残る売却代金が減ってしまいます。
結局、お金をかけずに売却したほうが金銭的にお得なケースが多いので、マンション売却ではあえて床を修理しないのがおすすめです。
「自分で好きなようにリフォームしたい」というニーズを潰してしまう
中古マンションを探す層の中には、「中古物件を安く買ってリフォームしたい」と考えている人も少なくありません。
前もって売主がマンションの床を修復すると、上記のような買主から見た「安い」「傷ついていてリフォームのしがいがある」という物件の魅力を潰してしまいます。
また、内装のセンスや好みは人それぞれです。お金をかけて床を修復しても、新しい床の素材やデザインが買主の好みから外れていれば、かえって物件に対する心象が下がってしまう場合もあります。
新居に対するこだわりが強いタイプの買主だと、マンション売買が終わってから自分でリフォームや床の修復をするため、売主が無理に傷んだ床を直す必要はありません。
修復工事をすることでマンションの売り出しが遅れてしまうのも問題
床を修理しないほうが良い理由のひとつが、売り出し開始日の遅れです。
マンションの床を修復する場合、当然のことながら工事中に内覧をしたり、物件紹介用の写真を撮ったりすることができなくなります。
簡易的な修繕作業であれば、業者探しを含めて数日程度の遅れですみますが、フローリング全体の張り替えをする場合、1ヶ月程度スケジュールが押す可能性もゼロではありません。
不動産はいつ売り出しても売れ行きにさほど影響のない商品ですが、場合によっては工事を待っている間に有望な買主を逃してしまうリスクもあるため、安易に修復しないように注意しましょう。
買主が水回りの工事をすれば床を修復しても無駄になる
マンション売買後、買主がキッチン・トイレ・浴室といった水回りの設備を新品に入れ替えたり、配管工事をしたりする場合、マンションの床は張り替えることになります。
売主がどれだけ気を利かせて床を修復しても、結局は買主の意向次第で無駄になってしまうことを考えると、修理せずに売ったほうがお得です。
穴が空いていて危険など！マンション売却前に修復の必要な床を紹介
穴が空いていたり、床が腐ったりしている場合は、マンションの売却前に売主の責任で床を修復しましょう。
穴が空いていてケガをする危険性のある床
床に穴が空いている場合は、内覧時や入居後に買主がケガをしてしまう危険性があるため、事前に修復しておいたほうが無難です。同じく、転倒の原因になる大きな凹みなども、補修しておいたほうが良いでしょう。
ただし、中には「自分で直すからそのままの状態で売ってほしい」と考える人もいるため、マンションの売却戦略やターゲットに応じて修理するかどうかを考える必要があります。
雨漏りや水漏れで腐食している床
一戸建てに比べると少ないケースですが、マンションの床が雨漏りや水漏れで腐っている場合は修理すべきです。
フローリングに使われる木材やクッション材などは、一度腐食すると元の状態に戻りません。
放置することでカビが生えたり、腐食が広がって無事な部分の床にまで悪影響が出たり、悪臭がしたりすることも考えられます。危険なだけでなく、内覧時のイメージも大きく低下するので、腐食している部分は床に限らず修復すると良いでしょう。
軽度の傷や汚れなど！マンション売却前に修復が不要な床
軽いキズや汚れ、凹みといった実用上問題のない床は、修復せずに売却することをおすすめします。
床の修理にはお金も手間もかかりますし、そもそも買主の多くは多少の傷があることを了承のうえで中古マンションを購入するので、傷や汚れは売却価格にほとんど影響しません。
隠すのはNG！売却マンションの床に傷や汚れがある場合の注意点
売却マンションの床に、傷・汚れがある場合の注意点は、以下の2点です。
- 査定を受ける際、不動産会社に床の傷や汚れについて報告する
- 床の傷や汚れを買主にも伝える
不動産会社の査定時に床の傷や汚れをすべて報告しよう
マンションの査定を受けるときは、担当者に隠さず床の汚れを報告しましょう。
不動産会社の査定では、主に物件の築年数や大きな破損、立地が重視されるため、小さな傷程度は気づかれない場合もあります。
しかし、これから売却しようと考えているマンションの床に傷や汚れを、隠して売却しようとするのはおすすめできません。
マンション売却は、不動産会社の担当者と二人三脚で進めていく作業です。査定という最初の段階でうそやごまかしがあると、不動産会社側の信用を失ってしまいます。
その結果、不動産会社がマンション売却に対して非協力的になるといったリスクも出てくるため、床の問題は包み隠さず伝えましょう。
床の傷や汚れを買主に伝えることも大切
不動産会社の担当者と同様に、床の傷や汚れについて買主へ伝えることも重要です。
取引内容に不審な点があったり、不具合のある部分を隠そうとしたりすると、優良な買主を逃してしまう場合もあります。
事前に床の問題を伝えなかったことで、売買終了後トラブルになるリスクを考えると、物件の問題点は余すところなく伝えておいたほうが安心です。
1平方メートルあたり1万円前後！床の修復にかかる費用の相場を紹介
床の修復にかかる費用の相場は、一般的なフローリングでおおよそ1平米あたり1万円前後です。
ごく小さなキズや汚れ落としの場合、数千円ですむ場合もありますが、床の張り替えが必要になれば数万円単位のお金がかかります。
ただし、床の一部を張り替えると、新しい部分とそうでない部分の差が目立ってしまう点には注意が必要です。
見た目を気にして全面的に床を張り替えると、数十万円もの費用がかかります。
リフォームプランの用意など！床に問題のあるマンションを売る方法
床に問題のあるマンションを売る際のポイントは、以下の5つです。
- 軽度の傷や汚れは買主に告知してそのまま売る
- 床の修復費用が高い場合は値引きして売る
- 売主側でリフォームプランや修復の参考価格等を用意しておく
- マンション売却の実績豊富な不動産会社に仲介を依頼する
- 内覧の準備に力を入れる
順に解説します。
軽度の傷や汚れは買主に告知してそのまま売る
床の軽いキズや汚れは、不動産会社と買主に告知してそのまま売却しましょう。
問題を抱えたマンションも、あらかじめ問題点や欠陥を伝えていれば、「傷があるから売れない」といった結果にはなりません。
床の修復費用が高い場合は値引きして売る
もし、床の状態が悪くて修復費用が数十万円かかる場合は、あえて修理をせず、その代わり値引きをするという手もあります。
多くの買主は、中古マンションに安さを求めるため、「問題はあるが値引きでカバーする」という対応を見せれば、買主から納得感やお得感を引き出すことが可能です。
売主側でリフォームプランや修復の参考価格等を用意しておく
購入後に床の修復が必要な物件を売るときは、売主側でリフォームプランやおおまかな予算、おすすめの修理業者等を見つけておくことをおすすめします。
「近くの業者を探す」「見積もりを取る」「業者を比較する」「業者と交渉して工事を頼む」といった手間を軽減することも、買主の説得に有効です。
マンション売却の実績豊富な不動産会社に仲介を依頼する
多くの買主がほしいと感じる物件は、多少の問題があっても売れていきます。
そこで重要なのが、マンション売却の実績豊富な不動産会社に仲介を頼むことです。床の傷や汚れといったマイナスポイントだけでなく、マンションの魅力や利点をうまく伝えてくれる、売却のパートナーを見つけましょう。
内覧の準備に力を入れる
中古マンションは、価格や立地といった条件面が良いだけでは売れません。
最終的には内覧時の印象で売却できるかどうかが変わってくるため、内覧の印象をアップするためにも事前準備に力を入れましょう。
室内を掃除したり、飾り付けたり、売主が内覧に立ち会って買主の質問に答えたりして、好印象を残すのがおすすめです。
床の修復が必要かどうか迷ったらプロの意見を参考にしよう：まとめ
中古マンションを売るときは、多少床に傷や汚れがあっても、修復せずに売却しましょう。当然、中には事前に修繕したほうが良いケースもあります。
ただし、不動産売買経験のない人が、修復の要不要を判断するのは簡単ではありません。どうすれば良いか迷ったときは、不動産会社に査定依頼する際に、床の修復に関するアドバイスをもらいましょう。
不動産会社選びで、家は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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