【離婚による不動産売却】揉めないための5つのポイント

「離婚で不動産を売却することになったけど何からすればいい？」
「スムーズに不動産売却を進めるためのポイントが知りたい」

こんな要望にお応えします。

離婚による不動産売却で揉めないようにするためのポイントは、不動産売却のプロに依頼し、売却代金を公平・公正に分与することです。

離婚の手続きに時間をかけすぎると、感情的なこじれなども起きやすくなってしまいます。

今回は、トラブル予防として知っておきたい、離婚時に不動産売却をする際のポイントを押さえていきます。

✅記事の信頼性

監修者：毎日リビング株式会社 代表取締役・宅地建物取引士 上野 健太

不動産業者としての実務経験を活かし、売主の立場で記事を監修しています。
このサイトから多数の査定依頼を受けています。（NHK・経済誌の取材実績も）

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離婚による不動産売却を円満に行うポイントはお互いの寄与を明確にすること

不動産売却は、時間も手間もかかる手続きなので、途中でつまずかないようにトラブル回避のポイントを押さえておきましょう。
それでは深堀りしていきます。

①財産分与の必要性と仕組みをお互いに理解しておく

原則として、離婚をする場合、「財産分与」という手続きをする必要があります。
財産分与とは、結婚している間に努力して築いてきた2人の財産をお互いにわけあうことです。

よほど悪質な有責（不倫・浮気・使い込み・犯罪など）がない限り、財産分与からは逃れられません。
幼い子どものいる夫婦が離婚をする場合は、母親が親権を取ると子育てなどの関係で離婚後すぐに働けないため、双方の事情や離婚後の生活などを考えて財産を分割する必要もあります。

もちろん、夫婦で協力して購入したものであれば、不動産も財産分与の対象です。
ただ、不動産は非常に高額な資産なので、離婚時に売却することなくどちらか一方が住み続けると、家をもらったほうがより大きな分与を受けることになります。

不動産を残したまま財産分与を進めると、不公平な財産分与をしてしまい、最終的に揉めごとになります。どうしても家を残しておきたい理由がないのであれば、離婚に合わせて不動産を売却しましょう。

②財産分与の割合で揉めないように住宅購入費の内訳や貢献度を明確にする

離婚時に不動産売却をする場合、「お互いがどれだけお金を出し合ったか」を明確にしましょう。
わかりやすいところでいえば、頭金の内訳です。たとえば、3,000万円の家を買う際、頭金として1,000万円用意し、残りの2,000万円を住宅ローンで買ったとしましょう。

頭金として、夫が400万円、妻側が600万円負担していた場合、ローンをすべて夫側が負担していたとしても、妻側は支払った頭金の額や割合に応じた売却額を受け取ることができます。

また、100％夫側がお金を出して家を購入していた場合でも、妻が家計に協力しているため、一定の分与を求めることが可能です。

離婚時の財産分与では、「お互いが出してきたお金や労力の割合」に応じて財産分与の額を決めるので、不動産を売却する前に支払った頭金の内訳などがわかる証拠をそろえておきましょう。

参考：不動産売却時のトラブル【離婚編】3つのポイントで事前に回避！

③不動産売却に伴う必要経費の負担割合を決めておく

不動産を売却する際、主に以下の費用がかかります。

不動産を売ったお金は全額手元に残ると考えている人も少なくありませんが、売却代金から上記の費用を出す必要があるため、事前に必要経費の負担割合も話し合っておきましょう。

必要経費を折半にするのか、それとも財産分与の割合に応じて分割するのか、「手数料は自分が、税金はあちらが」といった方法で支払うのかを決めておかないと、いざ出費が必要になった際に揉めてしまいます。

離婚に限らず、お金の絡んだ手続きや取引は、細かい支払いのルールを決めておくことがトラブル予防に効果的です。

参考：不動産売却の手続きにかかる5つの経費・諸費用を解説【宅建士監修】

④ローンの残額によっては任意売却を検討する

住宅ローンの残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権は、ローンを完済するまで、返済が遅れた場合に物件を差し押さえることのできる権利です。

住宅ローンが残っている状態、抵当権の残っている状態では不動産を売却することはできません。

金融機関に不動産の売却を認めてもらうためには、「売却代金でローンを完済する」ことによって、抵当権を解除する必要があります。

ただ、不動産の売却額でローンを完済できるケースばかりではありません。家を売ったお金をすべて返済に回しても住宅ローンを完済できない場合に使えるのが、任意売却という手続きです。

通常、住宅ローンを返済できなくなった不動産は、抵当権があるため金融機関から差し押さえられてしまいます。
差し押さえが発生する時点で、今後のローン返済を期待できないので、差し押さえ物件は金融機関によって「競売」にかけられ、売却代金をローン返済のために回収されるのが一般的です。

しかし、差し押さえと競売にかけられる前に金融機関と交渉し、金融機関側の了承を得ることができれば、自分で家を売って代金をローン返済にあて、残ったローンを引き継いで返済しつづけることができます。これが、任意売却手続きです。

本来なら「何らかの事情でローンを返済できなくなった人」だけが利用できる制度ですが、離婚時の不動産売却処分法としても利用できます。返済しきれなかったローンは夫婦で分与することになるものの、「夫婦の一方に家を渡してもローン返済をつづけられる見込みがない」場合は、任意売却したほうが、お互いの負担を減らしつつ住まいを処分できるでしょう。

なお、任意売却手続きには、ローンを組んだ金融機関の協力や承認が必要不可欠です。不動産をできるだけ高く売り、住宅ローンの残額を圧縮することも大切なので、不動産業者や金融機関と連携して手続きを進めましょう。

参考：任意売却でローンが残る不動産を売却するメリット・デメリット

⑤不動産売却手続きには不動産業者の力を借りる

離婚に合わせて不動産売却を検討している場合、不動産のプロである不動産仲介会社にサポートしてもらうことをおすすめします。

不動産売却手続き自体は、手間と時間をかければ宅建などの資格を持たない素人でも可能です。しかし、専門知識のない素人が個人で不動産を売却しても、高額売却は期待できません。

どうやって広告を出すのか、内覧対応や売買契約書づくりをどうするのかなど、課題も多いです。ただでさえ離婚手続きの調整に時間を取られる状況で、不動産売却にまで手を出していたら、離婚届の提出まで膨大な時間が必要になるでしょう。

諸々の手間や面倒を考えると、不動産売却はプロに任せたほうが安心です。

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売却代金の分割は離婚後がおすすめ！不動産売却は離婚前と後のどっちがいい？

不動産売却は、離婚前ではなく離婚後に成立させましょう。不動産を売った代金、離婚届を出す前に分割してしまうと、財産分与ではなく贈与という扱いになってしまう可能性があるからです。
財産分与なら非課税ですが、贈与扱いになると贈与税の納税も必要になってきます。

離婚時の財産分与の注意点はお互いに納得できる金額で分与すること

財産分与の注意点は、お互いが分与の割合や金額に納得できるように調整することです。どちらか一方が財産分与に不満を持っていると、話し合いが長引いてしまいます。

財産分与では婚姻中に築いた財産を半分ずつわけるのが基本

財産分与は、結婚期間中に手に入れた資産を半分ずつわけるのが基本です。専業主婦家庭であっても、共働き家庭であっても、原則としては車も現金も不動産も2分の1ずつ分与します。

夫婦それぞれの寄与や有責の有無によって半々の財産分与にならない場合もある

財産分与の割合は原則2分の1ずつですが、夫婦の寄与や有責の有無によっては割合が変わることもあります。
財産分与の割合に関わる代表的な要素は以下の5つです。

夫婦関係を築いていくうえで、明らかな問題を持っている側の財産分与は少なくなります。
また、不法行為や不倫などがあった場合、相手側から請求された慰謝料と財産分与を相殺するケースも多いです。

不動産売却をする場合は家以外の資産も含めた公平な分与が必要

離婚時に財産分与をするために不動産を売却する場合は、「不動産を含む全財産」を公平に分与することを心がけましょう。
預貯金や車などの動産と不動産の売却代金を切り離して分与額を計算すると、取り分が少なくなる側が高い確率で反発します。

事前に公平な財産分与の割合を決めておいたり、不動産を売って金額が確定してから金額を細かく調整したりして、お互いに不満の残らない財産分与を考えましょう。

共有名義で家を購入している場合は夫婦の同意が必要不可欠

もし、不動産を共有名義で購入している場合は、不動産売却に夫婦双方の同意が必要です。
一方が「家を売却して金銭面を精算したい」と考えており、もう一方が「家を売却する必要はない。引き続き自分が住む」と考えていると、不動産をうまく売却できません。

不動産売却に関する意見が対立していると、財産分与の手続きも進まないので、あらかじめ話し合っておきましょう。

参考：共有名義の不動産ってどう売ればいいの？売却時の注意点について

公平な財産分与をするために離婚時は不動産業者の査定が必要

財産分与でお互いの取り分を多くするためには、不動産をできるだけ高く売る必要があります。
ただし、不動産業者によって査定額も違えば、実際の売却額も変わってくるため、媒介契約を結ぶ不動産業者は吟味して決めましょう。

参考：【不動産会社の選び方】 信頼できる仲介会社を見分ける5つのポイント

離婚時の不動産売却は不動産仲介会社に相談：まとめ

離婚時に不動産を売却するなら、不動産仲介会社に依頼することをおすすめします。査定や不動産売却の手続きを自分たちで行っても、多くの場合期待しているほど高くは売却できません。

離婚の協議に集中し、お互いが満足できる財産分与ができるように、不動産売却の準備を整えましょう。

人生100年時代。そして、3組に1組は離婚する時代です。不動産売却で気持ちを切り替えて良い再スタートをきりましょう！

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